지난 1월 16일의 은행 금리 현황을 보면 정말 눈물이 난다. 5년 고정형 주담대 금리가 3.88%에서 6.286% 사이를 오가고 있다는 건데, 혼합형은 더 심하다. 4.130%부터 6.297%까지, 거의 7%에 코앞이다. 5년 전만 해도 2.5~4.0% 수준이었는데 말이다. 정확히 2배 가까이 올랐다는 뜻이다.
누군가는 말할 수 있다. “그래도 6%대면 괜찮지 않나?” 하지만 이게 남의 얘기가 아니라 자신의 월급으로 집을 사야 하는 입장이면 이 수치는 절망이다. 게다가 더 충격적인 건 단순히 금리만 오른 게 아니라는 거다. 대출 한도까지 크게 줄어들었다. 두 가지 악재가 동시에 터진 거다.
한국은행이 보낸 신호, “금리는 더 오를 겁니다”
한국은행 금융통화위원회가 1월 15일에 한 결정이 정말 뼈아팠다. 기준금리를 2.5%로 유지하면서 통화결정문에 써 있던 “기준금리 인하 가능성”이라는 표현을 완전히 삭제해버린 거다. 지난해 마지막 결정문에서는 “인하 기조”를 “인하 가능성”으로 톤을 낮췄었는데, 이번엔 더 나아가 인하 표현 자체를 없애버렸다. 이건 명백한 신호다. “더 이상 금리 인하는 없다. 현재 수준을 유지하거나 올릴 수도 있다”는 뜻이다.
이 메시지가 얼마나 중요한지는 시장 반응을 보면 안다. 금리 인하 가능성이 남아있으면 “혹시 모르니까 좀 더 기다렸다가 낮아지면 대출 받자”라는 기대감이 있다. 하지만 한은이 명확히 인하 사이클 종료를 시사해버리니 다른 얘기가 된다. 은행권은 “앞으로 금리가 내려갈 가능성이 거의 없다면, 현재 금리 수준을 유지하거나 더 올려야겠다”고 판단한다. 왜냐하면 금리가 올라가면 은행도 더 이상 저리로 대출해줄 필요가 없으니까다.
실제로 코픽스(COFIX, 은행권 주담대 변동금리의 기준)가 4개월 연속 올라가고 있다. 지난해 9월부터 12월까지 2.52%에서 2.89%로 올랐다. 이건 개인 투자자들이 느끼는 것보다 훨씬 의미 있는 상승이다. 왜냐하면 코픽스가 올라가면 변동금리 상품의 금리도 연쇄적으로 올라가기 때문이다. 결국 반년 뒤에는 주담대 금리가 7%대로 진입할 가능성이 높다는 뜻이다.
대출 한도의 붕괴, “12억짜리 집에 4억 원만 빌려주겠습니다”
금리만 올라간 게 아니다. 더 심각한 건 대출 한도가 축소됐다는 거다. 작년 6월 27일에 정부가 첫 번째 부동산 대책을 발표했을 때는 수도권의 주담대 한도를 6억 원으로 일괄 제한했다. 하지만 10월 15일의 추가 대책은 더 강했다. 15억 초과~25억 원 이하의 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원까지만 빌려주겠다는 거다.
이게 얼마나 심각한지 구체적인 예를 들어보자. 경기도의 6억 원대 집을 팔아서 서울의 12억 원짜리 아파트를 사려던 30대 가정을 생각해보자. 2023년만 해도 이 가정은 대략 6억 원까지 대출받을 수 있었다. 자기 자산 6억 원을 더하면 총 12억 원이 필요한데, 딱 맞게 계산되는 거다. 그런데 지금은? LTV(주택담보인정비율)가 70%에서 40%로 떨어졌다. 12억 원의 40%인 4억 8000만 원 정도만 대출받을 수 있게 된 거다. 그러면 자기 자산이 7억 2000만 원이 있어야 한다는 뜻이다.
서울 아파트의 평균 집값이 15억 원이라는 데이터도 있다. 15억 원짜리 집을 사려면 현재 기준으로 최대 6억 원까지만 대출받을 수 있다. 나머지 9억 원은 전부 자기 돈이어야 한다는 뜻이다. 9억 원을 현금으로 가지고 있는 30~40대가 몇이나 될까?
이 두 가지 악재가 겹쳤을 때의 파괴력은 상상을 초월한다. 금리가 6%를 넘으면서 월금이 엄청 커진다. 한 예로 4억 원을 빌려서 15년 상환한다면 금리 6.3%에서 월금이 약 280만 원 정도다. 금리가 7%로 올라가면? 약 295만 원이 된다. 15만 원이 더 나가는 거다. 월 15만 원은 연간 180만 원이다. 이건 무시할 수 없는 액수다.
영끌족들이 직격탄을 맞은 이유
영끌족이라는 표현이 생겨난 지 5년 정도 됐다. 영혼까지 끌어모아서 투자하는 사람들을 말한다. 이들이 집을 살 때의 전략은 간단했다. 최대한 많이 대출받아서, 가능한 많은 자산을 부동산에 묶어두는 거다. 왜? 부동산 값이 계속 올라간다고 믿었으니까. 10년 뒤에 집값이 2배가 되면, 금리를 아무리 높게 내도 수익이 난다는 계산이었다.
하지만 지난 1년 정책 변화를 보면 정부가 이 전략을 완전히 차단하려고 한다는 게 명확해졌다. 금리도 올리고 대출 한도도 줄이고, LTV도 떨어뜨리고, 규제지역도 계속 확대했다. 영끌족들이 가장 좋아했던 “최대한 많은 빚을 내서 시작하기”라는 전략이 이제는 불가능해진 거다.
실제로 10·15 대책 이후를 보면 부동산 시장에 흥미로운 양극화가 생겼다. 고가 주택은 대출 규제의 영향을 덜 받는다. 왜냐하면 고가 주택을 사는 사람들은 어차피 현금이 많으니까. 하지만 중저가 주택은 대출에 크게 의존해야 하는 시장이다. 대출 한도가 줄어들고 금리가 올라가니 이들은 직격탄을 맞는 거다. 결국 15억 이상의 강남 아파트는 가격이 유지되거나 올라가지만, 7억~10억 원대의 아파트는 가격이 떨어진다. 부자만 집을 살 수 있는 세상이 되어가고 있는 거다.
월금 계산을 해보면 눈물이 난다
구체적으로 얼마나 부담이 커졌는지 계산해보자. 5년 전 상황과 지금을 비교해보자.
2021년 1월에 6억 원을 대출받아서 15년 상환한다면, 금리 3%에서 월금은 약 424만 원이었다. 세전 월급이 500만 원인 일반 직장인이라면 월금이 월급의 85% 정도였다. 힘들지만 가능한 수준이었다.
지금은? 같은 6억 원을 대출받아서 15년 상환하는데 금리가 6.3%라면 월금은 약 507만 원이다. 83만 원이 더 나가는 거다. 월급이 500만 원인 사람은 이미 월금이 월급을 넘어섰다. 이건 은행에서 대출해주지 않는 수준이다. 애초에 심사를 통과할 수 없다.
만약 4억 원만 대출받을 수 있다면? 월금이 약 338만 원 수준이 된다. 남은 2억은 어디서? 결국 자기 자산에서 내야 한다. 현금이 여유 있는 사람이라면 괜찮지만, 살면서 모은 자산이라면? 결혼자금으로 아끼던 돈들을 다 쓰고, 부모님 지원까지 받아야 할 수 있다. 그리고 여전히 월금은 월급의 68% 정도다.
결국 이 악순환에서 벗어날 수 있는 방법은 두 가지다. 첫째, 더 비싼 집을 포기하고 낮은 가격대의 집을 사는 것. 둘째, 결혼을 미루고 더 많이 저축해서 자본금을 모으는 것. 둘 다 개인의 선택이 아니라 정책에 강제된 선택이다.
현금 자산이 없는 사람들은 어떻게 되나
가장 심각한 건 현금 자산이 부족한 젊은 층과 서민 가정이다. 이들은 지금 시점에서 대출을 받을 수 없다. 한도가 너무 적고, 금리가 너무 높기 때문이다. 은행도 위험하다고 판단한다.
결국 집을 사려면 부모님의 지원이 필요하다. 아니면 결혼을 더 늦추든지, 아주 외진 지역으로 내려가든지. 이게 지금의 대한민국 부동산 시장의 현실이다. 자본이 없으면 게임에 참여할 수 없다는 거다.
금융당국도 이를 알고 있다. 그래서 2026년에도 강도 높은 가계부채 관리 기조를 유지할 거라고 밝혔다. 쉽게 말해서 더 이상 느슨해지지 않는다는 뜻이다. 오히려 부동산 시장의 과열이 뚜렷하면 추가 규제를 할 가능성도 있다.
금리가 오른다는 건 뭘 의미하나
여기서 중요한 포인트가 하나 있다. 금리가 올라가는 것과 금리가 내려올 가능성이 없는 것은 다르다. 은행권에서 금리를 올리는 것의 의미는 뭔가?
첫째, 기준금리가 더 이상 내려오지 않을 거라는 신호다. 은행들이 금리를 올리는 이유는 더 이상 기준금리 인하에 따른 이익이 없다고 판단했기 때문이다. 과거에는 “3개월만 기다리면 기준금리가 0.25% 떨어질 텐데, 그럼 우리 대출 금리도 함께 내려가야 하니까 지금은 아주 낮게 설정하지 말자”라고 생각했다. 하지만 지금은 기준금리가 내려올 가능성이 거의 없으니 “현재 우리 자금 조달 비용에 맞춰서 높게 책정해야 한다”고 판단한 거다.
둘째, 변동금리 상품이 더 이상 유리하지 않다는 뜻이다. 보통 대출받을 때 고정금리와 변동금리 중 선택해야 한다. 금리가 올라갈 것 같으면 고정금리를 선택하고, 내려갈 것 같으면 변동금리를 선택한다. 하지만 지금은 금리가 더 올라갈 가능성도 있고 현재 수준을 유지할 가능성도 있다. 어쨌든 내려갈 가능성은 거의 없다. 그럼 변동금리의 메리트가 없다. 고정금리를 선택하는 게 낫다. 하지만 고정금리는 변동금리보다 높게 책정된다.
결론: 지금 집을 살 건가, 기다릴 건가
이 질문은 개인 재무 상황마다 다르다. 하지만 객관적인 상황 분석은 간단하다. 금리는 더 이상 내려오지 않을 가능성이 높다. 대출 한도도 더 늘어날 가능성은 낮다. 오히려 추가 규제가 생길 수 있다.
그렇다면 기다리는 게 이득인가? 아니다. 집값이 내려올 가능성도 불확실하기 때문이다. 오히려 금리가 고착되면서 현금 자산이 많은 사람들의 매수 심리가 올라갈 수도 있다. 그럼 집값은 더 오를 수도 있다. 특히 강남 같은 핫플레이스는 말이다.
결국 중요한 건 개인의 상황이다. 만약 당신의 월급이 충분하고 자본금도 있다면, 지금이 사는 것이 낫다. 왜냐하면 금리는 더 이상 떨어지지 않기 때문이다. 하지만 현금이 부족하고 월급도 충분하지 않다면, 더 기다리거나 더 싼 집을 봐야 한다. 절대 무리해서 집을 사면 안 된다. 월금이 무거우면 인생이 힘들어진다.
가장 중요한 건 현실을 직시하는 거다. 이전의 영끌 전략은 더 이상 먹히지 않는다. 부자들이 현금으로 사고, 서민들은 집을 못 사는 시대가 왔다. 정책당국의 강한 의지가 있기 때문이다. 이 현실에서 벗어나려면 정책이 바뀌거나, 자신의 자본이 늘어나거나, 둘 중 하나다. 단기적으로는 어렵다. 그래서 지금이 가장 힘든 시기인 거다.