핵심 요약
최근 아파트 청약시장에서 놀라운 변화가 일어나고 있습니다. 그동안 국민평형이라 불렸던 84㎡가 왕좌에서 내려오고, 59㎡가 새로운 국평으로 떠오르고 있습니다. 올해 전국 민간 아파트 분양에서 59㎡의 청약 경쟁률은 19.2대 1로, 84㎡의 5.5대 1보다 무려 3배나 높게 나타났습니다. 특히 수도권에서는 이 격차가 6배까지 벌어졌습니다. 이런 변화의 배경에는 천정부지로 치솟은 분양가, 1·2인 가구 증가라는 인구 구조 변화, 그리고 공급 부족이라는 복합적인 요인이 작용하고 있습니다.
왜 갑자기 이런 변화가?
얼마 전 친구와 청약 얘기를 하다가 “요즘은 59㎡가 대세래”라는 말을 들었습니다. 처음엔 무슨 소리인가 했죠. 우리가 알던 국평은 언제나 84㎡였으니까요. 그런데 최근 분양시장 데이터를 보니 정말 놀라운 변화가 일어나고 있더군요. 아파트 청약시장의 지각변동이라고 해도 과언이 아닐 정도입니다.
국평, 즉 국민평형이라는 용어를 아시나요? 말 그대로 대한민국 국민들이 가장 선호하는 아파트 평형을 의미합니다. 오랫동안 84㎡, 그러니까 약 25평형대가 이 자리를 지켜왔습니다. 부모님과 자녀 둘로 구성된 전형적인 4인 가구가 살기에 딱 적당한 크기였기 때문이죠. 방 3개에 거실, 주방, 화장실 2개 정도면 가족이 생활하기에 불편함이 없었습니다.
그런데 2022년을 기점으로 이 공식이 완전히 깨지기 시작했습니다. 그해 처음으로 59㎡의 청약 경쟁률이 84㎡를 추월했고, 그 이후 해마다 격차는 더 벌어지고 있습니다. 2025년 현재, 59㎡는 완전히 새로운 국평의 자리를 확고히 하고 있는 상황입니다.
집값이 모든 걸 바꿔놨다
가장 큰 이유는 역시 분양가입니다. 서울 84㎡ 아파트의 평균 분양가가 얼마인지 아시나요? 지난달 기준으로 무려 16억 9천만 원이 넘습니다. 서울 강남, 서초, 송파 같은 인기 지역은 말할 것도 없죠. 이런 곳에서는 84㎡가 20억 원대를 훌쩍 넘어버렸습니다.
30대 직장인 입장에서 생각해보세요. 연봉이 아무리 높아도 20억짜리 아파트를 사는 건 하늘의 별 따기입니다. 대출 규제까지 강화되면서 84㎡는 점점 더 손이 닿지 않는 곳으로 멀어졌습니다. 반면 59㎡는 상대적으로 가격 부담이 덜합니다. 같은 단지, 같은 위치라도 평형이 작아지면 총액이 줄어드니까요.
실제로 많은 사람들이 “84㎡를 사고 싶지만 현실적으로 불가능하니 59㎡로 타협한다”는 얘기를 합니다. 하지만 이게 단순한 타협일까요? 시간이 지나면서 59㎡가 실질적인 선택의 중심이 되고 있습니다.
우리 가족 구성이 달라졌다
집값만이 전부는 아닙니다. 우리 사회의 인구 구조 자체가 변했습니다. 예전처럼 부모 둘에 자녀 둘, 이런 4인 가구가 표준이던 시대는 지났습니다. 지금은 1인 가구와 2인 가구가 대세입니다. 혼자 사는 사람, 부부만 사는 가구, 아이 하나만 키우는 가구가 급격히 늘었죠.
이런 가구 구성에는 84㎡가 과분합니다. 오히려 관리비만 더 나가고 청소할 공간만 늘어나는 셈이죠. 반면 59㎡는 1인 가구에겐 조금 넓고, 2인 가구나 3인 가구에겐 적당합니다. 방 2개에 거실 하나면 충분히 생활할 수 있거든요.
특히 요즘 젊은 세대는 넓은 집보다는 적당한 크기의 집을 선호하는 경향이 있습니다. 넓은 집을 유지하는 데 드는 비용과 시간을 다른 곳에 쓰고 싶어 하죠. 여행을 가거나, 취미생활을 하거나, 자기계발에 투자하는 걸 더 중요하게 생각합니다.
사고 싶어도 물건이 없다
더 큰 문제는 공급입니다. 59㎡에 대한 수요는 폭발적으로 늘었는데, 정작 공급은 오히려 줄었습니다. 수도권 기준으로 2020년 7월까지만 해도 59㎡ 공급량이 8934가구였습니다. 그런데 2025년 7월에는 3319가구로 뚝 떨어졌습니다. 무려 40%나 감소한 겁니다.
왜 이런 일이 벌어졌을까요? 건설사 입장에서는 같은 땅에 84㎡를 짓는 게 더 유리합니다. 총 분양가가 높으니 수익성이 좋죠. 59㎡는 가격이 낮은 대신 많이 지어야 하는데, 그러려면 설계도 복잡해지고 관리도 어려워집니다.
결과적으로 59㎡는 사람들이 원하는데 공급은 부족한 상황이 됐습니다. 경제학 기본 원리죠. 수요는 많고 공급은 적으면 가격이 오르고 경쟁이 치열해집니다. 실제로 59㎡ 청약을 받으면 수십 대 일의 경쟁률을 뚫어야 합니다.
지역별로 보면 더 극명하다
전국 평균만 봐도 59㎡와 84㎡의 경쟁률 차이가 3배입니다. 그런데 수도권으로 범위를 좁히면 이야기가 달라집니다. 수도권에서는 59㎡의 경쟁률이 84㎡보다 무려 6배나 높습니다. 서울, 경기, 인천 지역에서 이런 현상이 더 뚜렷하게 나타나고 있습니다.
왜 수도권에서 특히 심할까요? 일단 수도권은 집값 자체가 높습니다. 지방에서는 84㎡도 어느 정도 감당할 수 있는 가격이지만, 수도권에서는 완전히 다른 이야기죠. 게다가 수도권에는 젊은 직장인들이 많습니다. 이들 대부분이 1인 가구이거나 신혼부부입니다. 당연히 59㎡에 대한 수요가 집중될 수밖에 없습니다.
또 하나 간과할 수 없는 건 투자 목적입니다. 59㎡는 전세나 월세를 놓기에도 괜찮습니다. 1억 원대 전세도 가능하고, 월세로 놓으면 수요가 많으니 공실 걱정도 덜합니다. 투자자 입장에서도 84㎡보다 59㎡가 더 매력적인 선택지가 된 겁니다.
앞으로는 어떻게 될까
전문가들은 이런 추세가 당분간 계속될 거라고 봅니다. 집값이 갑자기 떨어질 가능성은 낮고, 1·2인 가구 증가는 사회 전반의 흐름이니 쉽게 바뀌지 않습니다. 여기에 6월에 나온 대출 규제까지 더해지면서 59㎡ 선호 현상은 더 강해질 것으로 예상됩니다.
건설사들도 이런 변화를 감지하고 있습니다. 최근 분양하는 단지들을 보면 59㎡ 비중을 늘리는 곳들이 생기고 있습니다. 하지만 여전히 공급은 수요를 따라가지 못하고 있죠. 당분간 59㎡ 청약 경쟁은 치열할 수밖에 없을 것 같습니다.
새로운 국평 시대를 맞이하며
84㎡에서 59㎡로의 변화는 단순히 평형 선호도가 바뀐 게 아닙니다. 우리 사회 전체가 변하고 있다는 신호입니다. 높아진 집값, 달라진 가족 구성, 변화하는 라이프스타일이 모두 반영된 결과죠.
과거에는 “내 집 마련”이라고 하면 으레 84㎡를 떠올렸습니다. 하지만 이제는 59㎡도 훌륭한 내 집입니다. 크기보다 중요한 건 내가 감당할 수 있는 가격이고, 내 생활 패턴에 맞는 공간이니까요.
청약을 준비하는 분들이라면 이런 변화를 잘 파악하고 전략을 세워야 합니다. 무작정 84㎡만 고집하다가는 기회를 놓칠 수도 있습니다. 59㎡도 충분히 좋은 선택이 될 수 있다는 걸 기억하세요. 중요한 건 평형이 아니라, 내게 맞는 집을 찾는 것이니까요.
아파트 시장의 새로운 국평 시대, 여러분은 어떻게 준비하고 계신가요?