이제 “팔 사람 다 팔았는데” 말이 나오는 이유
얼마 전 부동산 커뮤니티에서 눈에 띄는 글들이 많아졌습니다. “더 이상 팔 게 없다”, “손실 감수하고라도 빨리 처분해야 한다”는 식의 글들이죠. 왜일까요? 5월 9일이라는 하나의 날짜 때문입니다. 다주택자라면 이제 정말 심각한 시점에 다다랐습니다.
지금이 2026년 1월 중순입니다. 5월 9일까지 정확히 4개월이 남았습니다. 이 4개월은 단순한 시간이 아닙니다. 대부분의 다주택자에게는 인생에서 가장 중요한 의사결정을 해야 하는 황금기입니다. 무엇이 이렇게 급박한 상황을 만들었을까요?
정부가 입을 다물고 있는 양도세 중과 문제
현재 정부가 공식 입장을 내놓지 않고 있어서 더욱 시장이 술렁이고 있습니다. 2022년부터 매년 유예를 연장해왔던 다주택자 양도세 중과 정책이, 5월 9일 이후 자동으로 부활할 가능성이 높아지고 있기 때문입니다.
정부는 최근 발표한 2026년 경제성장 전략에서 이 문제에 대해 명확히 언급하지 않았습니다. 그저 “세제 합리화 방안을 연구용역, 태스크포스를 통해 검토하겠다”는 말만 남겼죠. 이것이 여러 전문가들의 해석을 둘러싼 말이 많아진 이유입니다. 일부는 정부가 유예를 더 이상 연장하지 않을 가능성에 무게를 싣고 있습니다.
생각해보세요. 부동산 시장의 최대 규제 지역인 서울 전역과 경기도 12개 지역이 토지거래허가구역으로 묶여 있는 상황에서, 여기에 양도세 중과까지 부활한다면 어떻게 될까요? 거래가 거의 마비될 것이라는 게 전문가들의 공통된 의견입니다.
숫자로 본 양도세 중과의 현실성
지금 상황을 정확히 이해하려면 구체적인 숫자를 봐야 합니다.
현행 양도소득세의 기본 세율은 과세표준에 따라 6%부터 45%까지입니다. 여기까지만 해도 상당하죠. 하지만 조정대상지역 내에서 다주택자가 주택을 팔 경우 상황이 완전히 달라집니다. 2주택 보유자라면 이 기본 세율에 추가로 20%포인트가 더해집니다. 3주택 이상을 보유하고 있다면 무려 30%포인트가 추가됩니다.
예를 들어 보겠습니다. 조정대상지역 내에서 과세표준 1억 원짜리 주택을 팔아야 하는 3주택 보유자가 있다고 가정해봅시다. 기본 세율이 10%라면, 여기에 30%포인트를 더해서 40%를 내야 합니다. 거기에 지방소득세 10%까지 포함되면 실제 세율은 50%를 넘어가게 됩니다. 엄청난 금액이죠.
더 심각한 경우도 있습니다. 고액 주택의 경우 기본 세율이 45%에 달합니다. 여기에 3주택 중과 30%포인트를 더하고 지방소득세까지 얹으면 실효세율이 82.5%까지 올라갑니다. 이는 거의 대부분의 양도차익을 세금으로 내야 한다는 의미입니다. 실제로 일부 세무 전문가들은 “사실상 매도 자체가 불가능하다”는 표현까지 사용할 정도입니다.
시장은 이미 움직이고 있다
아직 정부에서 공식 결정을 내리지 않았는데도, 시장 참여자들은 이미 최악의 시나리오를 가정하고 움직이고 있습니다. 실제로 최근 몇 달간 부동산 커뮤니티의 분위기는 완전히 달라졌습니다.
더 이상 “언제 팔까”를 고민하는 게 아니라 “지금 팔아야 하나”를 고민하는 단계로 접어들었다는 의미입니다. 특히 다주택자들 사이에서는 일종의 ‘탈출 심리’가 작동하고 있습니다. 보유하고 있던 주택을 처분하려는 움직임이 활발해지고 있거든요.
여기에 문제가 있습니다. 서울 전역과 경기도 주요 지역이 토지거래허가구역으로 지정되어 있어서, 실제로 거래를 하려고 해도 시간이 걸린다는 점입니다. 계약 이후 잔금까지 나가려면 보통 2~3개월이 필요합니다. 그런데 5월 9일이라는 절대 마감선이 있습니다. 5월 9일까지 ‘잔금 지급까지 완료’되어야 양도세 중과를 피할 수 있습니다. 5월 10일에 잔금이 나가면? 아무 소용이 없습니다. 중과 대상이 되는 거죠.
조정대상지역 확대가 미치는 영향
작년 10월의 부동산 정책 변화가 현재 상황을 더욱 악화시키고 있습니다. 10·15 부동산 대책으로 서울 전역이 조정대상지역으로 지정되고, 경기도 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원구), 수원(영통·장안·팔달구), 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕시, 하남시 등 12개 지역도 새로 지정되었습니다.
이는 다주택자들에게 어떤 의미일까요? 이제 서울에 집이 2채 이상 있는 거의 모든 사람들이 양도세 중과의 대상이 될 수 있다는 뜻입니다. 과거에는 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 정도만 조정대상지역으로 묶여 있었는데, 이제는 도봉구, 노원구 같은 외곽 지역까지도 조정대상지역에 포함됩니다. 누구도 안심할 수 없는 상황이 된 것입니다.
더 복잡한 문제도 있습니다. 10·15 대책 이후 새 아파트를 구입한 사람들 중 일부는 취득세 중과도 함께 감수해야 하는 상황입니다. 새 집을 구입할 때 조정대상지역이었다면, 종전 주택을 처분할 때 특정 기한 내에 팔지 못하면 취득세 중과까지 추징당할 수 있습니다. 즉, 양도세와 취득세가 동시에 문제가 될 수 있다는 거죠.
다주택자들이 할 수 있는 선택지
그렇다면 현재의 상황에서 다주택자들은 무엇을 할 수 있을까요? 크게 몇 가지 선택지가 있습니다.
먼저 가장 직관적인 방법은 5월 9일 이전에 주택을 매도하는 것입니다. 특히 조정대상지역 내에서 2년 이상 보유한 주택이라면 더욱 그렇습니다. 왜냐하면 이런 주택을 유예 기간 내에 매도하면 장기보유특별공제를 최대 30%까지 적용받을 수 있기 때문입니다. 보유기간이 오래된 주택부터 우선적으로 처분하는 전략이 일반적으로 도움이 됩니다.
두 번째는 분할 매도 전략입니다. 양도소득세는 누진세 구조이므로, 여러 채의 주택을 한 해에 한꺼번에 팔면 세율이 높아집니다. 만약 가능하다면 올해와 내년에 걸쳐 여러 과세연도에 나눠서 팔면 세율을 낮출 수 있습니다. 다만 이 방법은 5월 9일 유예 기한 내에만 적용되므로, 올해 안에 일부를 매도하고 내년에 나머지를 매도하는 식의 계획이 필요합니다.
세 번째는 증여 활용 전략입니다. 자녀에게 부담부 증여를 통해 일부 자산을 이전하면 양도소득세와 증여세 부담을 조정할 수 있습니다. 다만 이 방법도 복잡한 세법 규정이 얽혀 있으므로, 반드시 세무 전문가와 상담이 필요합니다.
네 번째로 고려할 수 있는 건 일시적 1세대 2주택 특례입니다. 이사나 학업, 취업 등으로 일시적으로 2주택이 되는 경우, 신규 주택 취득 후 기존 주택을 3년 이내에 팔면 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 이 특례를 적용받기 위해서는 여러 까다로운 요건을 충족해야 합니다.
시간은 정말로 얼마 남지 않았다
다시 한 번 강조하고 싶습니다. 5월 9일까지 4개월입니다. 하지만 토지거래허가구역에 지정된 지역의 거래는 생각보다 훨씬 복잡합니다. 계약서에 서명한 후 거래가 완료되기까지 보통 2~3개월이 걸립니다. 만약 매수자의 대출 심사가 지연되거나 자금 확보에 문제가 생기면 일정이 밀릴 수 있습니다. 단 하루만 5월 10일로 밀려도 중과 대상이 됩니다. 그 차이가 수억 원의 세금 부담으로 돌아올 수 있다는 뜻입니다.
실제로 최근 사례들을 보면, 계약은 빨리 체결했는데 잔금 지급이 5월 이후로 밀린 사람들이 수억 원대의 세금 폭탄을 맞은 경우가 있습니다. 심지어 “3년 안에 팔면 괜찮다”고 생각했던 사람들이 5월 시한을 놓쳐서 당황한 경우도 있습니다.
또한 현재로서는 정부의 최종 결정이 무엇인지 알 수 없다는 점도 큰 리스크입니다. 일부에선 유예가 연장될 거라고 낙관하고 있지만, 정부가 공식 입장을 내놓지 않는 상황이 계속되면 불확실성으로 인한 피해를 입을 수 있습니다. 규제 지역에서 거래가 거의 마비될 수 있다는 우려도 있고, 반대로 6월 지방선거를 앞두고 정치적 고려로 유예가 한 번 더 연장될 가능성도 제기되고 있습니다.
마지막이지만 가장 중요한 선택
현재 상황을 정리하면 이렇습니다. 다주택자 양도세 중과의 유예 기한이 5월 9일로 정해져 있고, 정부의 최종 결정은 여전히 불명확합니다. 이미 서울 전역과 경기 주요 지역이 토지거래허가구역으로 묶여 있어서 거래 자체도 어려운 상황입니다. 여기에 취득세 중과까지 고려해야 하는 복잡한 세제 환경이 조성되어 있습니다.
“팔 사람 다 팔았는데”라는 표현이 나오는 이유를 이제 이해할 수 있을 겁니다. 처분할 수 있는 사람들은 이미 처분했고, 이제는 정말 처분해야 하는 입장인 사람들이 남겨진 상황이기 때문입니다.
만약 당신이 다주택을 보유하고 있다면, 더 이상 미뤄서는 안 됩니다. 세무 전문가와 상담하고, 자신의 상황에 맞는 최적의 엑시트 전략을 짜야 합니다. 5월 9일까지 단 4개월, 이 시간을 제대로 사용하지 못한다면 세금 폭탄이 당신의 몫이 될 수 있다는 점을 절대 잊지 마세요. 부동산 투자의 진정한 성공은 매수가 아니라 철저한 계획 하에 이루어진 완벽한 매도에 있습니다.