주요 뉴스 요약
올해부터 달라지는 정부의 주거지원 정책이 있습니다. 먼저 전세보증금 반환보증의 보증료 지원이 대폭 확대됐습니다. 2025년 3월 31일 이후 보증에 가입하는 경우, 납부한 보증료의 최대 40만원을 정부가 지원해줍니다. 기존의 30만원에서 10만원이 인상된 것입니다. 동시에 월세 세액공제 제도도 변화가 있습니다. 직장 이유로 따로 떨어져 사는 맞벌이 부부의 경우, 부부가 각각 월세 세액공제를 받을 수 있게 되었습니다. 한 가구당 연간 1000만원 한도 내에서 최대 10만 원대의 추가 환급 혜택을 받을 수 있게 되는 셈입니다. 전세사기 피해가 늘어나면서 임차인 보호가 중요해진 가운데, 정부가 실질적인 지원책을 내놓은 것입니다.
전세사기, 더 이상 피할 수 없는 현실
지난 몇 년간 한국 주택시장에서 가장 두려운 단어는 무엇일까요. 아마 대부분 ‘전세사기’를 떠올릴 것 같습니다. 깡통전세, 역전세, 전세보증금 사라짐 같은 단어들이 일상용어가 되어버렸습니다. 부동산 시장 변동에 따라 전세가격이 폭락하고, 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 사태가 반복되고 있습니다.
전세제도는 한국의 독특한 주거문화입니다. 월세 대신 큰 보증금을 내고 사는 이 제도는 서민의 주거안정에 크게 기여해왔습니다. 특히 저금리 시대에는 보증금으로 번 이자가 생활비를 보충해주는 역할을 했습니다. 하지만 이 제도의 약점이 드러났습니다. 집주인이 외부 차입금으로 보증금을 마련했을 경우, 집값이 떨어지면 돌려줄 돈이 없어지는 것입니다.
2022년부터 보증사고가 폭증했습니다. 임차인들이 이사를 가면서 보증금을 돌려받지 못한 경우가 크게 늘어났습니다. 많은 사람들이 자신이 모은 수천만 원의 보증금이 증발하는 경험을 했습니다. 새로운 집을 구하려던 계획은 무너지고, 법원의 문을 두드려야 했습니다. 어떤 사람들은 보증금을 돌려받기 위해 몇 년을 소송하기도 했습니다.
전세보증금 반환보증, 이제는 필수다
이런 현실 앞에서 정부가 내놓은 카드가 바로 전세보증금 반환보증입니다. 이 제도는 간단합니다. 임차인이 일정의 보증료를 내면, 만약 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 대신 돌려주는 것입니다. 마치 화재보험이 불이 났을 때 손해를 보장해주는 것처럼, 전세보증금 반환보증은 임차인의 보증금을 보장해주는 제도입니다.
현재 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등에서 이 상품을 제공하고 있습니다. 전세계약을 할 때 이 보증에 가입하면 됩니다. 물론 보증료가 들지만, 정부가 이 비용을 일부 지원해주고 있습니다.
가입 조건은 비교적 단순합니다. 보증금이 3억원 이하여야 하고, 임차보증금의 비율이 90% 이내여야 합니다. 전세가율이 90% 이내라는 의미입니다. 즉, 평가가 5억원인 집의 전세금이 4억 5000만원 이하여야 한다는 뜻입니다. 이 기준은 깡통전세를 원천적으로 차단하기 위해 설정된 것입니다.
2025년 3월 31일 이후에 이 보증에 가입하면 보증료 최대 40만원을 정부가 돌려줍니다. 이전에 가입한 경우는 최대 30만원입니다. 보증료 자체가 수십만원대인 경우가 많으니까, 실질적으로 보증료 부담이 크게 줄어드는 셈입니다.
보증료 지원, 이렇게 받으세요
정부 지원을 받으려면 신청해야 합니다. 정부24 누리집이나 HUG 안심전세포털, 또는 주소지 구청 방문으로 신청할 수 있습니다. 필요한 서류는 보증서, 보증료 납부 증빙, 임대차계약서, 등기사항 전부증명서, 주민등록등본, 소득 증빙 등입니다.
대상은 무주택 임차인입니다. 소득 기준도 있습니다. 청년은 연소득 5000만원 이하, 신혼부부는 합산 연소득 7500만원 이하, 그 외의 가구는 연소득 6000만원 이하여야 합니다. 거주지역도 중요한데, 해당 지자체에 거주해야 합니다. 지자체마다 정책이 조금씩 다르니까, 거주지역의 구청 홈페이지를 확인하는 것이 좋습니다.
올해 상황을 보면 일부 자치구는 이미 예산이 소진되었습니다. 서울시 중랑구, 동작구, 강서구, 광진구는 물론 부산의 여러 구도 마감되었습니다. 서둘러 신청해야 한다는 뜻입니다.
전세보증금반환대출, 역전세 상황을 버티는 방법
집주인 입장에서도 새로운 정책이 있습니다. 전세보증금반환대출입니다. 역전세로 고통받는 집주인들이 새로운 세입자의 보증금이 기존 세입자의 보증금보다 낮을 때, 부족한 차액을 마련할 수 있도록 돕는 대출입니다.
2025년 말까지 DTI 60% 특례가 연장되었습니다. 일반 주택담보대출은 DSR 40% 규제가 적용되지만, 전세보증금 반환 목적 대출에 한해서는 DTI 60%까지 빌릴 수 있다는 의미입니다. 소득 대비 부담이 큰 집주인도 대출을 받을 수 있도록 한 조치입니다.
대신 이 특례 대출을 받으려면 전세보증금 반환보증에 가입해야 합니다. 집주인이 나중에 못 돌려줄 경우를 대비한 장치인 것입니다. 따라서 세입자도 어느 정도 보호받게 됩니다.
다만 제약도 있습니다. 수도권 및 규제지역의 다주택자는 이 대출을 받을 수 없습니다. 갭투자를 막기 위한 정책입니다.
월세 세액공제, 더 이상 한 명만 받지 않아도 된다
월세를 내고 사는 사람들에게도 좋은 소식이 있습니다. 월세 세액공제 정책이 개선되었습니다.
기존에는 세대주만 월세 세액공제를 받을 수 있었습니다. 맞벌이 부부가 있어도 한 명만 세액공제를 받을 수 있었던 것입니다. 하지만 직장이 떨어져 있어서 따로 떨어져 사는 맞벌이 부부에게는 이것이 불공평했습니다. 남편과 아내가 각각 다른 도시의 월세집에 살면서 월세를 내고 있는데, 한 명만 혜택을 받는다는 게 이상하다는 의견이 계속 나왔습니다.
2025년부터 이것이 바뀝니다. 부부가 각각 월세를 내면 각각 세액공제를 받을 수 있게 되었습니다. 다만 가구당 한도는 연간 1000만원입니다. 남편이 500만원, 아내가 500만원씩 월세를 내면 총 1000만원이 한도라는 뜻입니다.
월세 세액공제로 환급받는 금액, 얼마나 될까
월세 세액공제의 기본은 이렇습니다. 연 소득 8000만원 이하의 무주택 근로자가 월세를 낼 때, 연간 월세액의 15~17%를 세금에서 돌려받는 것입니다. 연봉이 5500만원 이하면 17%, 그 이상이면 15%를 받습니다.
구체적으로 계산해보겠습니다. 월세 70만원을 내는 사람이라면, 연간 월세는 840만원입니다. 연봉이 5500만원 이하라면 840만원의 17%인 약 14만원을 세금에서 환급받습니다. 월 1만원 정도를 돌려받는 것이지만, 이것도 무시할 수 없는 금액입니다. 맞벌이 부부라면 이것이 배가 됩니다.
한 가구당 연간 1000만원 한도라는 것도 중요합니다. 월세 83만원을 넘게 내면 한도에 닿는다는 뜻입니다. 대부분의 임차인에게 충분한 규모입니다.
주거정책으로 놓치면 안 되는 것들
임차인이 챙겨야 할 것들이 있습니다. 먼저 전세계약 때 반드시 반환보증에 가입해야 합니다. 보증료가 들지만, 정부 지원으로 거의 무료에 가깝게 받을 수 있습니다. 이것이 전세사기로부터 최고의 방어막입니다. 보증에 가입하지 않은 집은 나중에 문제가 생겼을 때 돌이킬 수 없습니다.
월세를 내는 경우, 반드시 이체로 납부해야 합니다. 이체 기록이 월세 납부의 증거가 되어야 세액공제를 받을 수 있기 때문입니다. 현금으로 내거나 계산서 없이 계좌이체를 하면 나중에 증명하기 어렵습니다.
주민등록등본의 주소도 중요합니다. 월세 세액공제를 받으려면 주민등록등본의 주소와 임대차계약서의 주소가 일치해야 합니다. 이사를 했다면 즉시 전입신고를 완료해야 합니다.
청약저축도 함께 활용하면 좋습니다. 총급여 7000만원 이하인 무주택 세대주는 청약저축 납입액의 40%를 근로소득에서 공제받을 수 있습니다. 월세를 내면서도 내집 마련을 준비할 수 있도록 한 정책입니다.
전세에서 월세로, 또 전세에서 내집으로
현재 월세를 내고 있다면, 미리 준비할 수 있는 것들이 있습니다. 월세 세액공제를 받기 위한 이체 기록을 모아두는 것도 좋습니다. 연말정산 시즌이 되면 필요한 서류들이 많으니까요. 맞벌이 부부라면 더욱 준비해야 할 것들이 있습니다. 남편과 아내의 월세 세액공제 한도가 각각 있으니, 한 명이 모든 월세를 내기보다는 각각 일부씩 내는 방식도 생각해볼 수 있습니다. 세금 환급을 최대화하는 방법입니다.
향후 전세에서 내집을 사려는 계획이 있다면, 청약 가입도 미리 시작하는 것이 좋습니다. 정부의 주거지원 정책들이 많으니까, 이런 정책들을 최대한 활용하면 주거비 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 전세사기로부터의 안전, 월세 비용의 환급, 내집 마련을 향한 준비. 이 모든 것이 정부의 주거정책과 연결되어 있습니다. 아는 것과 모르는 것의 차이로 수십만원의 혜택 차이가 생길 수 있습니다. 지금 바로 확인하고 신청하세요.