핵심 요약
요즘 부동산 시장이 심상치 않습니다. 서울 마포구의 한 아파트는 5월에 21억 원이었는데 9월에는 24억 9천만 원에 거래됐습니다. 단 4개월 만에 무려 3억 8천만 원이나 오른 겁니다. 강남과 한강벨트를 중심으로 시작된 집값 상승이 이제는 동대문구 같은 비강남 지역까지 번지고 있고, 문재인 정부 때 겪었던 패닉 바잉 현상까지 재현되는 분위기입니다. 정부는 대출 규제 강화와 보유세 인상 등을 검토 중이지만, 정작 필요한 건 충분한 공급 대책이라는 지적이 나오고 있습니다.
폭풍전야, 서울 부동산 시장의 불안한 신호들
추석 연휴가 끝나고 돌아온 10월의 부동산 시장은 그야말로 달아올랐습니다. 중개업소마다 전화벨이 쉴 새 없이 울리고, 연휴 기간에도 집을 보러 다니는 사람들이 줄을 이었다고 합니다. 어떤 분은 연휴에 집을 보고 바로 계약하려 했지만 집주인이 해외여행 중이라 여행 끝나고 보기로 했다는 얘기도 있었습니다.
이런 분위기는 단순히 추석 연휴 특수가 아닙니다. 실제로 숫자로 확인되는 현실입니다. 동대문구의 한 아파트는 8월 말 14억 7천만 원에서 9월에는 16억 원으로 한 달 만에 1억 3천만 원이나 뛰었습니다. 한강벨트에 인접한 지역이라는 이유만으로 말이죠.
더 놀라운 건 거래량입니다. 올해 6월 정부가 대출 규제를 발표한 이후 4천 건대에 머물던 서울 아파트 월간 거래량이 9월에는 이미 5천 건을 넘어섰습니다. 아직 신고되지 않은 거래까지 감안하면 6천 건대까지 늘어날 거라는 전망이 나오고 있습니다.
왜 이렇게 집값이 오르는 걸까요
사실 지금 같은 현상은 예견된 측면이 있습니다. 정부가 9월에 발표한 공급 대책을 보면서 많은 사람들이 실망했거든요. 2030년까지 수도권에 신규 주택 135만 가구를 짓겠다고는 했지만, 정작 민간이 아닌 한국토지주택공사에 맡겨놨습니다. 그런데 전체 주택 공급의 80%는 민간이 담당하는데 말이죠.
더 큰 문제는 서울입니다. 신규 택지가 거의 없는 서울에서 어떻게 새집을 지을 건지 명확한 계획이 보이지 않으니까, 사람들 사이에서는 ‘앞으로 집이 더 부족해지겠구나’라는 불안감이 커진 겁니다. 그리고 그 불안감은 바로 지금 사야겠다는 패닉 바잉으로 이어졌습니다.
여기에 전 세계적인 자산 랠리 현상까지 겹쳤습니다. 금값도 오르고, 주식시장도 강세이고, 비트코인까지 치솟고 있습니다. 이런 상황에서 부동산만 가만히 있을 리 없었던 거죠.
지역별로 보는 집값 상승 양상
흥미로운 건 지역별 차이입니다. 최근 3개월간 가장 많이 오른 곳을 보면 서울 성동구가 5.01%로 1위를 차지했고, 경기 성남 분당구가 4.99%, 경기 과천시가 3.81%, 서울 광진구가 3.57%, 서울 마포구가 3.17% 순으로 나타났습니다.
강남 3구와 용산구는 이미 토지거래허가구역으로 묶여 있어서 새로운 수요가 들어가기 어렵습니다. 그러니까 사람들이 그 옆 지역들로 몰린 겁니다. 성동구, 광진구, 마포구처럼 한강을 끼고 있으면서도 상대적으로 규제가 덜한 곳들이 타깃이 된 거죠.
그런데 이제는 한강벨트를 넘어서 서울 전역으로 퍼지고 있습니다. 동대문구처럼 한강과는 좀 떨어진 곳도 한강벨트와 가깝다는 이유로 급등하고 있으니까요. 전문가들은 이걸 풍선효과라고 부릅니다. 한쪽을 누르면 다른 쪽이 부풀어 오르는 것처럼, 강남을 규제하니 비강남이 오르고, 한강벨트를 규제하면 그 주변이 오르는 식입니다.
수도권 전체로 봐도 양극화가 뚜렷합니다. 서울과 가까운 분당, 과천 같은 곳은 치솟는데, 외곽 지역은 여전히 조용합니다. 심지어 지방 부자들까지 지방에 가지고 있던 빌딩을 팔고 서울 아파트를 사러 온다고 하니, 소위 말하는 똘똘한 한 채를 향한 쏠림 현상이 심각한 수준입니다.
정부 대책, 이번에는 먹힐까
정부는 패키지 후속 대책을 준비 중입니다. 핵심은 총부채원리금상환비율 규제 강화, 투기과열지구와 조정대상 지역 추가 지정, 그리고 보유세 부담 강화입니다.
하지만 회의적인 시각도 만만치 않습니다. 이미 수도권은 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한돼 있어서 추가 대출 규제의 효과가 제한적이라는 겁니다. 오히려 소득이 적은 젊은 실수요층이나 현금 자산이 부족한 서민들만 내 집 마련을 포기해야 하는 상황으로 내몰릴 수 있다는 우려가 나옵니다.
규제지역 확대도 양날의 검입니다. 지금 같은 상승기에 특정 지역을 규제지역으로 지정하면, 사람들은 ‘규제되기 전에 사야 한다’는 심리가 더 강해질 수 있거든요. 실제로 시장에서는 추가 규제 도입 전에 집을 사야 한다는 분위기가 팽배해져 있습니다.
보유세 인상도 논란입니다. 이재명 대통령이 여러 차례 “세금으로 집값을 잡지 않겠다”고 했는데, 보유세를 올린다면 스스로 정책 신뢰를 무너뜨리는 게 아니냐는 비판이 나옵니다. 더구나 보유세 인상은 전월세 가격을 밀어올려서 오히려 매매 수요를 자극할 수 있습니다. 문재인 정부 때처럼 똘똘한 한 채 쏠림만 부추겨서 집값 폭등을 불러올 수 있다는 겁니다.
결국 해답은 공급이다
전문가들은 입을 모아 말합니다. 집값 안정의 근본 해법은 공급이라고요. 시장경제 원리에 따라 수요가 몰리는 곳에 양질의 주택을 중장기적으로 충분히 공급하겠다는 정책 기조를 분명히 해야 실수요층도 진득하게 기다릴 수 있다는 겁니다.
서울시가 최근 발표한 계획은 조금 희망적입니다. 재개발과 재건축 정비사업 속도를 끌어올려서 구역 지정부터 입주까지 기간을 기존 18.5년에서 12년으로 최대 6.5년 단축하고, 2031년까지 주택 31만 호를 짓겠다는 겁니다.
서울 아파트 분양 물량이 올해 2만 가구에 그칠 것으로 예상되는 상황에서, 공급 물량의 88%를 차지하는 재건축과 재개발에 속도가 붙는다면 시장 불안을 잠재우는 데 도움이 될 겁니다. 다만 초과이익환수제, 공공기여 부담 같은 재건축 규제들을 과감하게 풀어줘야 한다는 조건이 따릅니다.
내 집 마련, 어떻게 준비해야 할까
이런 상황에서 내 집 마련을 계획 중이라면 어떻게 해야 할까요. 패닉에 휩쓸려서 무리하게 대출받아 집을 사는 건 위험합니다. 하지만 그렇다고 무작정 기다리기만 하는 것도 불안합니다.
우선 본인의 재정 상황을 냉정하게 파악해야 합니다. 현재 소득과 자산, 대출 가능 금액을 정확히 계산하고, 거기에 맞는 가격대의 주택을 찾는 게 우선입니다. 지금 같은 상승기에는 욕심을 내면 안 됩니다.
지역 선택도 중요합니다. 강남이나 한강벨트가 좋긴 하지만, 이미 가격이 많이 올라 있고 앞으로 추가 규제가 들어올 가능성도 있습니다. 차라리 교통이 편리하고 생활 인프라가 갖춰진 곳 중에서 상대적으로 저평가된 지역을 찾는 게 현명할 수 있습니다.
장기적인 관점도 필요합니다. 서울시의 재건축과 재개발 계획이 실제로 추진되면, 몇 년 후에는 공급이 늘어나면서 시장이 안정될 수도 있습니다. 무리하게 지금 당장 사기보다는, 여유를 갖고 시장을 지켜보면서 기회를 엿보는 것도 방법입니다.
마무리하며
지금 서울 부동산 시장은 분명 과열 양상입니다. 4개월 새 4억 가까이 오른 사례들이 속출하고, 패닉 바잉이 재현되는 상황입니다. 정부는 규제 강화로 대응하려 하지만, 정작 필요한 건 충분한 공급 대책이라는 지적이 나옵니다.
문재인 정부 때 28차례 대책을 쏟아냈지만 결국 집값만 폭등했던 기억이 아직 생생합니다. 이번에는 그런 실수를 반복하지 않기를 바랍니다. 규제보다는 공급, 단기 처방보다는 중장기 해법에 집중해야 합니다.
집을 사려는 분들도 냉정함을 잃지 않으셨으면 합니다. 패닉에 휩쓸려 무리한 결정을 내리기보다는, 본인의 상황을 정확히 파악하고 신중하게 접근하는 게 중요합니다. 부동산은 결국 장기전이니까요.